Qu’allions nous faire de notre appartement ? That was the question.. : Devions nous le mettre en location ou le vendre ? C’est l’une des questions qui nous est venue juste après avoir pris la décision de s’expatrier, pas la plus facile à prendre en plus.
La décision ne doit pas être prise à la légère, de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Chaque situation est différente. Je vous partage dans ce billet les points qui nous ont permis de prendre la décision qui nous a semblé la plus cohérente.
Pourquoi faire le choix de vendre son bien
Vous n’allez rien apprendre d’extravagant, vendre son bien c’est se libérer d’un poids selon moi. Ne plus avoir à penser à tout ce qui incombe au fait de conserver un bien en France c’est acquérir une liberté totale d’esprit, enfin en ce qui concerne l’aspect immobilier cela va sans dire ^^ Vendre son bien c’est aussi éviter de laisser mon notre esprit spéculer quant
- au profil du futur locataire : pas soigneux pour un sou, mauvais payeur, bruyant, qui transforme le bien en réserve naturelle
- aux dépenses inopinées qui vont vous coûter un bras et les tourments qui vont avec..
- aux dépenses liées aux cierges allumés pour ne pas avoir de dégâts dans les parties privatives
J’avoue que je suis légèrement angoissée du slip quand il s’agit de la gestion d’un bien immobilier.
Vendre son bien dans de bonnes conditions ( je sous-entends uniquement qu’il vous reste de l’argent) signifie également que vous allez avoir de la liquidité Money Money. Qui dit liquidité dit aussi que vous avez l’impression d’être le roi du pétrole
Mais noooon..le mot d’ordre sera GARDER LA TETE FROIDE et rester concentrer sur les avantages que cela apporte : une bouée de sauvetage en cas de problèmes sur place ou bien si vous deviez rentrer plus tôt que prévu ou juste avoir un peu d’apport pour par exemple payer les frais d’agence de $3000 pour un t3 (je saigne déjà).
Votre bien est dans l’ancien et le nouveau PLU prévoit plusieurs constructions de logements neufs sur la commune. Il y a de grande chance pour que votre bien se vende moins bien ou à un prix moins intéressant après, je ne suis pas une experte de l’immobilier mais je pense qu’il est quand même avisé de le vendre avant dans ce cas.. (bon c’était aussi le conseil de l’agent immo)
Vendre après son départ
Lucky man que vous êtes, la loi concernant les plus-values sur la vente d’un bien immobilier pour un français non-résident a été modifiée en janvier 2019.
En principe, la vente d’un bien immobilier situé en France pour un Français est soumis à l’impôt français mais aujourd’hui sous certaines conditions des mesures permettent de limiter ou supprimer cette taxation si la vente intervient dans les 5 ans après le départ, qu’elle ne dépasse pas 150 000 euros net imposables et que l’expatriation ait lieu « dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement d’impôts. »
N’hésitez pas à vous renseigner sur le sujet. Je tiens ces informations du site officiel des notaires.
Pourquoi faire le choix de garder son bien
L’opération ne serait pas rentable.
Vous venez d’acheter votre maison et la vendre pourrait vous coûter de l’argent ( pénalité de remboursement anticipé, perte en remboursant le capital, revente à perte etc). Selon les experts de l’immobilier, il est conseillé de rembourser au moins une partie du crédit immobilier avant de revendre sa maison histoire d’amortir les frais liés à l’achat, soit d’attendre à minima 6 ans. Pas de panique, si vous êtes dans le cas des moins de 6 ans, faites quand même vos calculs, vous pourriez être surpris et puis j’aime à penser qu’il faut toujours mesurer les bénéfices/contraintes.
Une évolution à la hausse du prix du marché
Sortir du marché immobilier d’une ville en plein boom alors que vous comptez revenir dans les 3 à 5 ans n’est pas non plus conseillé comme le souligne l’assureur April dans leur article Propriétaires expatriés : que faire de son logement en France Auriez-vous les moyens de racheter un bien avec un marché qui aura très certainement évolué à la hausse ?!
Encore une fois à vous de faire peser les pour et contre dans la balance.
Évaluer sa probabilité de réussite de l’expatriation
Il est aussi préconisé dans l’article d’April de mesurer
‘La probabilité de succès de l’expatriation et les chances de retour en France »
Ce n’est pas quelque chose que nous avons vraiment pris en compte parce que pour être honnête on ne sait pas bien pour combien de temps on part et où l’on finira après mais cela prend tout son sens quand on sait déjà qu’on va rentrer dans X années.
Pour ceux qui n’aiment pas prendre trop de risque, conserver son bien dans son pays d’origine constitue une certaine sécurité. Après si vous avez la chance d’avoir de la famille assez ouverte et prête à vous aider, vendre votre bien ne doit pas être un frein, il y aura toujours quelqu’un qui vous accueillera pour 1 ou 2 mois à votre retour ( à vérifier quand même auparavant hein^^)
Conserver un bien en zone Euro
L’euro est une monnaie stable aujourd’hui, ce qui multiplie les chances de faire à long terme des plus-value.
Le garder oui, mais quoi en faire ?
Si vous décidez de conserver votre bien vous allez être confronté à de nouveaux choix : le laisser vacant, le louer meublé ou nu, le mettre en agence ou en gérance à un proche ou à distance, proposer une location à long-terme ou saisonnière.
Le laisser vacant
Laisser vacant un bien reste la solution la moins rentable, puisque d’une part, votre bien ne vous apportera aucun revenu supplémentaire et d’autre part vous devrez mandater quelqu’un pour l’entretenir.
Le proposer en location meublée ou nue
Parlons pratique et financier. L’un des gros avantages lorsqu’on propose une location meublée et que vous n’aurez pas à déménager l’ensemble de vos affaires ou les laisser dans un garde meuble. Un déménagement lorsqu’il n’est pas pris en charge dans le package est assez onéreux. Cela dit si vous ne souhaitez pas louer sur place un meublé il est peut-être judicieux de comparer le coût d’un déménagement contre le coût de rachat pour vous rééquiper.
Proposer une location meublée c’est aussi proposer une durée de bail selon les cas plus courte de 9 mois à 1 an contre 3 pour une location nue. De plus, à l’échéance du bail le préavis est réduit à 3 mois au lieu de 6 en location vide excepté pour les zones où le marché locatif est tendu (préavis réduit à 1 mois dans ce cas).
D’un point de vue fiscal, la location meublée est plus avantageuse que pour une location vide. A cela s’ajoute que les loyers tirés de la location meublée sont plus importants. Il faut toutefois garder à l’esprit que selon le type de logement le fait d’être loué meublé peut augmenter la probabilité qu’il soit vacant et puis il est constaté que le roulement de locataire est plus important.
Les articles suivants sont assez complets pour vous aider dans votre choix,
- Louer vide ou meublé : les différences pour la location , PAP
- La location meublée, pour une fiscalité plus avantageuse , Les Echos investir
Laisser la gestion à une agence ou à un proche
S’engager dans une gestion soi-même de la mise en location me parait assez difficile du fait de la distance et adieu la tranquillité d’esprit. La gestion locative est, de mon point de vue, complexe, si cela n’est pas votre métier; vous risquez vite de vous sentir débordé car, mine de rien, cela requière de suivre très régulièrement les réglementations en matière de droit, de fiscalité et de comptabilité. Après, si vous vous sentez capable, rien n’est impossible ^^ et puis si vous pouvez vous appuyer sur un proche, pourquoi pas.
Au fil de mes lectures j’ai pu remarquer qu’il existe des agences spécialisées dans la gestion de bien de propriétaires expatriés. J’ai lu les avantages, mais franchement je ne pourrai pas vous dire si cela vaut vraiment le coup..
Les honoraires facturés au propriétaire
Les honoraires et frais facturés au propriétaire restent librement fixés mais ne doivent pas être inférieurs à ceux réclamés au locataire pour la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail, l’établissement de l’état des lieux. Concernant, les honoraires imputables aux locataires ils sont plafonnées par le décret Le décret n° 2014-890 paru 1er août 2014 selon la zone géographique. ‘Ce décret ne fixe que le montant d’honoraires maximum pouvant être imputé au locataire pour les baux, nus ou meublés, soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. ‘ fnaim.
Qui paye quoi ?
Se loger.com a publié ici un édito pour avoir une vision plus claire de qui, du locataire ou propriétaire, doit payer quoi dans une location.
En conclusion
Peut importe le choix que vous faites, il doit être conduit par un certain nombre de critères qui est propre à votre situation et à votre état d’esprit. Votre choix ne sera peut être pas le meilleur sur le plan financier mais si vous pensez que c’est le plus rationnel et qui ne vous empêchera pas de dormir alors c’est que c’est le bon. N’oubliez pas qu’il est aussi tout à fait possible de baisser ses mensualités de crédit en réinjectant de l’argent ou en négociant avec sa banque.
Pour notre part nous avons fait le choix de vendre notre appartement car c’était pour nous un bien tremplin depuis le début, que des logements neufs allaient sûrement engendrer une décote et que nous ne connaissons pas la durée de notre expatriation. Sans oublier, que nous souhaitons nous sentir libre de tout engagement financier.
Conscients que s’il n’était pas vendu avant notre départ nous aurions été obligés de le mettre en location car notre envie de partir est bien plus forte que de repousser notre projet d’expatriation.
Par chance, il a été vendu très vite ce qui nous a obligé à demander à belle-maman de nous prêter son appartement car nous ne savions toujours pas quand et où nous allions atterrir, une location temporaire aurait pu faire l’affaire aussi mais nous savions que nos affaires allées partir avant nous donc on a joué la carte la plus facile 🙂
Un grand merci à la belle-mère !!!!!
Sources : https://edito.selogerneuf.com/conseils-d-experts/reglementations/combien-de-temps-attendre-avant-de-revendre-un-logement-neuf-article-29914.html | https://www.compta-loueur-meuble.com/post/expatrie-louer-son-bien-immobilier-en-lmnp |https://www.femmexpat.com/partenaire-de-la-semaine/10-idees-recues-sur-la-mise-en-location-de-votre-appartement-parisien/ | https://edito.selogerneuf.com/conseils-d-experts/reglementations/combien-de-temps-attendre-avant-de-revendre-un-logement-neuf-article-29914.html |https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/quel-est-le-montant-des-frais-d-agence-pour-la-location-d-un-logement-article-18721.html| https://www.pap.fr/actualites/frais-d-agence-en-location-le-plafonnement-de-la-loi-alur/a16872| https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/frais-d-agence-combien-allez-vous-payer-pour-louer-votre-logement-article-9913.html|https://www.fnaim.fr/3774-honoraires-de-location-que-doit-payer-le-locataire.htm|https://fr.april-international.com/fr/l-expatriation-au-quotidien/proprietaires-expatries-que-faire-de-son-logement-en-france
ananasdestropiques.wordpress.com 